AI levelt the playfield - de invloed van ChatGPT op jouw site

AI verandert de manier waarop Vlamingen naar vastgoed zoeken. Ze starten hun zoektocht steeds vaker met een vraag aan ChatGPT of Gemini, maar rond de effectieve aankoop of verkoop blijven Google en de bekende vastgoedportals zoals Immoweb, Zimmo en Spotto de belangrijkste plekken waar de actie gebeurt.

AI wordt breed gebruikt om te ontdekken

Belgische onderzoeken tonen dat generatieve AI intussen mainstream is: 58% van de Belgen kent de technologie en ongeveer een derde heeft ze al gebruikt. 44% gebruikte het afgelopen jaar generatieve AI, vooral om informatie op te zoeken, te brainstormen en complexe dossiers te begrijpen.

In vastgoed vertaalt dit zich in vragen als:

• “Is het nu een goed moment om een huis te kopen in Vlaanderen?”

• “Welke stappen moet ik volgen om mijn appartement in Mechelen te verkopen?”

• “Wat betekent EPC D voor de waarde van mijn woning als ik nu wil verkopen?”
   

Vlaamse kopers en verkopers gebruiken AI in deze vroege fase om kosten en scenario’s te begrijpen (maw: om hun vragen te beantwoorden), nog vóór ze een portaal openen of een makelaar bellen. De output die ze krijgen van AI draagt dus in belangrijke mate bij aan de volgende stappen en beslissingen die genomen worden.

Search en portaalsites blijven koning voor concrete actie

Als de behoefte concreter wordt – een pand kopen, een makelaar kiezen – schakelen Vlamingen weer wel terug naar klassieke kanalen. Vastgoedportalen zoals Immoweb, Zimmo en Immoscoop blijven de dominante startplek om effectief panden te bekijken en makelaars te vergelijken.

Onderzoek naar Belgisch zoekgedrag in vastgoed toont dat gebruikers systematisch en intens via zulke platforms zoeken. AI helpt dus vooral om het speelveld te begrijpen, terwijl de echte kliks en transacties veelal via Google en portaalsites lopen.
 

LLM‑verkeer is (nog) klein, maar de invloed niet

Internationale data zijn opvallend gelijk: het zogenaamde “referral‑verkeer” vanuit LLM’s (ChatGPT of Gemini die jouw site vermelden en op die manier verkeer naar jouw site genereren) is vandaag extreem klein vergeleken met organisch verkeer (Google die jouw site toont als resultaat voor een zoekopdracht). In een studie van 54 sites was organisch verkeer goed voor ongeveer 32% van alle sessies, terwijl LLM‑verkeer rond 0,24% bleef – minder dan 1% van het organische volume.

Tegelijk tonen analyses van Google AI Overviews dat de zichtbaarheid van AI‑blokken de doorklikken op klassieke resultaten fiks onder druk zet: Ahrefs schat een gemiddelde CTR‑daling van 58% voor positie 1 als er een AI‑overzicht verschijnt. In de praktijk:

• lezen veel Vlamingen lezen het AI‑antwoord,

• maar klikken ze zelden door naar de sites die als bron vermeld staan.
   

Voor makelaars betekent dit dat de invloed van AI op keuzes groter is dan wat je in je analytics ziet aan verkeer naar je site dankzij AI.

Van klikken naar aanwezigheid in AI‑antwoorden

Experts spreken daarom over een “AI dark funnel”: een deel van de besluitvorming verschuift naar AI‑interfaces, maar blijft onder de radar van je traditionele cijfers. Bedrijven die hun merk willen beschermen, moeten zich niet enkel afvragen hoe ze in Google scoren, maar ook:

• Word ik genoemd als iemand AI vraagt naar een “betrouwbare makelaar in regio X in Vlaanderen”?
   

• Lijken AI‑antwoorden over EPC, notariskosten en verkoopstappen op mijn uitleg en data?
   

In zoekomgevingen zoals van ChatGPT en Gemini, kijkt AI naar consensus over meerdere bronnen: je eigen site, artikels, video’s, sectororganisaties. Wie telkens terugkomt als consistente bron, wordt sneller gepresenteerd als “logisch antwoord” bij brede vastgoedvragen. AI levelt met andere woorden het speelveld: niet langer de grootste budgetten zijn belangrijk om gevonden te worden, wel wie inzet op de online reputatie én op het uitbouwen van zijn of haar merk.

Wat betekent dit nu concreet voor Vlaamse makelaars?

In’t kort: alles wat werkt in SEO, werkt ook in Generative Engine Optimization (GEO) – maar naast de techniciteit wordt inhoud nu nog veel belangrijker.

Belangrijke actiepunten:

• Content, content, content.
  Leg in eigen woorden uit hoe EPC, registratierechten, renovatieplicht, jouw verkoopstappen… werken. Relevante, gestructureerde uitleg (met FAQ’s en stappenplannen) is exact het soort content dat AI makkelijk samenvat.
   

• Zorg voor een technisch gezonde site
  Snelle, mobile‑friendly pagina’s met goede indexatie en structured data (bv. schema.org voor panden, FAQ, organisatie) vergroten de kans dat Google en LLM’s je goed kunnen “lezen”.
   

• Bouw brede online aanwezigheid op
  Zorg dat je expertise ook terugkomt op portaalsites, in lokale media, sectorwebsites en video’s. Hoe meer kwalitatieve vermeldingen (reviews!), hoe groter de kans dat AI je herkent als betrouwbare referentie voor vastgoed in jouw regio.
   

AI is dus niet het kanaal dat vandaag het meeste verkeer stuurt, maar wel de laag waar vertrouwen en voorkeur worden gevormd. De makelaars die daar nu al zichtbaar zijn, hebben straks een voorsprong wanneer AI‑gestuurde zoekjourneys in Vlaanderen de norm worden.

Bronnen:

• www.mm.be - our life with AI
• www.similarweb.com
• www.deloitte.com
• www.immoweb.be 
• https://semactic.com/en/blog/belgians-and-generative-ai 
• https://ahrefs.com/blog/ai-overviews-reduce-clicks-update/